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核心观点
本周新房成交量有所上升，二手房成交量有所下降。本周 43 个城市新房成交套数为3.2 万套，环比上升 4.7%，同比下降 42.5%；17 个大中城市新房成交套数为2.0 万套，环比上升 1.8%，同比下降 37.8%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化7.9%、 4.0%、 -10.4%，同比增速分别为-54.6%、-35.0%、 -25.2%。15 个城市二手房成交套数为1.2 万套，环比下降 0.9%，同比下降37.2%；11 个大中城市二手房成交套数为1.1 万套，环比下降1.7%，同比下降 35.8%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-13.1%、 -0.4%、 16.5%，同比增速分别为-63.4%、 -24.0%、22.2%。
新房库存量相比上周有所上升，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为105.4 万套， 环比上升 2.1%，去化周期为20.2 个月，环比上升0.7 个月；8 个大中城市新房库存套数56.9万套， 环比上升0.4%， 同比上升5.8%，去化周期为15.2 个月，环比上升0.3 个月；一线城市新房库存量27.8 万套，环比上升0.3%，去化周期18.0 个月，环比上升1.0 个月，二线城市新房库存量20.5 万套，环比上升0.7%，去化周期为15.7 个月，环比上升0.3 个月，三线城市新房库存套数为8.6 万套，环比下降0.2%，去化周期9.7 个月，环比减少0.3 个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为252 宗，环比下降 35.5%，同比下降 62.6%；成交土地规划建筑面积为 1565 万平方米，环比下降 29.8%，同比下降 65.5%；成交土地总价为 157 亿元， 环比下降 65.3%，同比下降92.0%；成交土地楼面均价为 1005 元/平方米，环比下降 50.5%，同比下降 76.8%； 百城成交土地溢价率为 2.18%， 环比下降 22.1%，同比下降 88.9%。
房企国内债券发行规模环比有所上升，同比有所减少。房地产行业国内债券总发行量为135.00 亿元，同比减少 11.3%(前值：-7.4%)，环比增加 26.8%；总偿还量为 152.28 亿元，同比增加 3.9%(前值： -56.2%)，环比增加 123.5%；净融资额为-17.28 亿元。其中国企国内债券总发行量为 125.00亿元，同比增加 44.6%(前值： 24.8%)，环比增加44.5%；总偿还量为 101.66 亿元，同比增加 40.6%(前值： -14.9%)，环比上升 90.8%；净融资额为 23.34 亿元。民企国内债券总发行量为 10.00 亿元，同比减少 84.8%，环比减少 50%；总偿还量为 50.62 亿元，同比减少 31.8%(前值-34.0%)，净融资额为-40.62 亿元。本周新城控股发行10 亿元中期票据，为唯一发行国内债券的民营房企。
投资建议
本周证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，厦门安居集团的保障性租赁住房REIT、深圳人才安居集团的保障性租赁住房REIT 分别在上交所和深交所发起申报。根据此前的规划，2022 年我国将建设保障性租赁住房240 万套(间)，同比增长超过1.5 倍，保障性租赁住房是今年的重点工作之一。本周首批保障性租赁住房REITs 发起申报，其推出有利于盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设资金来源，吸引更多的社会资本加快保租房建设，推动构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度。
从板块投资角度，当前经济下行压力加大，稳地产或成为今年稳增长的重要抓手。近期稳增长政策密集出台，虽然政策传导到市场仍需时间，但后期针宏观与行业政策的宽松确定性较强，且地方调控将更加精准化，同时更注重提升政策工具箱的有效性，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2)区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
（文章来源：中银国际证券）
文章来源：中银国际证券